Dostali ste nový predpis v bytovom dome a krútite hlavou? Nie ste sami. Tisíce vlastníkov bytov na Slovensku riešia to isté v roku 2026. A väčšina z nich hľadá vinníka na nesprávnom mieste.
Predpis v bytovom dome nie je odmena správcu. Tu je za čo v ňom skutočne platíte.
Keď príde nový predpis, prvá reakcia väčšiny vlastníkov je rovnaká, volajú správcovi. Pochopiteľne. Správca však z predpisu inkasuje len svoju odmenu za správu, ktorá tvorí zvyčajne najmenšiu časť celého predpisu. Zvyšok tečie priamo na náklady Vášho domu.
Predpis sa skladá z dvoch hlavných častí. Prvou je prevádzková časť ktorá pokrýva bežné náklady domu. Vykurovanie bytového domu a bytov, ohrev teplej vody, nákup studenej a teplej vody, odvod kanalizácie, elektrinu spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov, poistenie bytového domu, deratizáciu, havarijnú službu, bankové poplatky a prevádzku výťahu. Druhou je fondová časť do ktorej vlastníci pravidelne prispievajú na revízne kontroly, výmenu meračov bytu a domu a opravy a údržbu bytového domu. Odmena správcu tvorí zvyčajne najmenšiu časť celého predpisu. Ak Váš predpis v bytovom dome stúpol, dôvod je takmer vždy v prvej časti, konkrétne v energiách.
Prečo predpis v bytovom dome stúpol v roku 2026 — fakty z ÚRSO.
Slovenský štát tri roky dotoval energie plošne pre všetkých. Od roku 2026 vláda prešla na adresný systém energopomoci. Pomoc dostanú len domácnosti s bonitou pod 1 930 eur mesačne. „Vláda SR odhaduje, že energopomoc dostane približne 90 percent slovenských domácností. Zvyšných asi 193 000 domácností zaplatí plné trhové ceny energií.“ (Zákon č. 260/2025 Z.z. o adresnej energopomoci).
Čo to znamená konkrétne podľa oficiálnych údajov Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO):
Koncové ceny plynu v roku 2026 stúpli oproti dotovaným cenám z roku 2025 o 33 percent. Priemerná cena elektriny stúpla o 2,78 percenta, čo na prvý pohľad znie miernejšie. Pre bežný bytový dom to podľa oficiálnych údajov ÚRSO znamená nárast o 47,21 eur ročne. Napríklad bytové domy s elektrickým vykurovaním kde je celková spotreba elektriny výrazne vyššia pocítia tento rozdiel až na úrovni 104,76 eur ročne. Voda a stočné zdraželi o ďalších 68 eur ročne vďaka novej dvojzložkovej cene. Teplo z teplárne zdraželo podľa ÚRSO priemerne o 4 eurá ročne na domácnosť, no skutočná výška zdraženia závisí od konkrétnej teplárne a lokality. V niektorých mestách môže byť nárast citeľnejší. Všetky tieto údaje sú verejne dostupné na stránke ÚRSO. My v Moja správcovská sme v roku 2026 zaznamenali u bytových domov napojených na tepláreň priemerné zdraženie tepla približne o 40%.
Prečo má sused iný predpis v bytovom dome ako Vy?
Predpis v bytovom dome v roku 2026 sa líši aj medzi podobnými domami na rovnakej ulici. V Moja správcovská spravujeme bytové domy naprieč celým Bratislavským krajom aj Záhorím. A vidíme to denne. Dva domy na rovnakej ulici, podobná veľkosť a predpis sa líši aj o desiatky eur na byt. Na výšku predpisu v bytovom dome vplýva viacero faktorov. Stav a vek domu, miera zateplenia obvodového plášťa a okien, stav výťahu a rozvodov a v neposlednom rade zdroj tepla. Dôvod nie je vždy zrejmý na prvý pohľad pretože nie všetky tieto faktory sú viditeľné zvonku.
Najčastejšie sa čudujú vlastníci ktorí majú byty vo viacerých domoch. Porovnávajú predpisy a nevedia prečo v jednom dome platia výrazne viac. Typický príklad z našej praxe je bytový dom stojaci nad polyfunkčným objektom s komerčnými priestormi. Takýto dom má prirodzene vyššie náklady na prevádzku spoločných priestorov, správu technológií celého objektu aj energie spotrebované celou budovou. Predpis vlastníka bytu v takomto dome bude vyšší ako predpis vlastníka v bežnom paneláku bez komerčných priestorov. Nie preto, že by niekto zlyhával, ale preto, že dom jednoducho stojí viac prevádzkovať.
Čím vykurujete má na predpis v bytovom dome v roku 2026 väčší vplyv ako kedykoľvek predtým.
V Mojej správcovskej máme bytové domy so všetkými typmi vykurovania a práve v roku 2026 sa medzi nimi objavili výrazné rozdiely. Podľa údajov ÚRSO by mali byť bytové domy napojené na tepláreň v roku 2026 v relatívne lepšej pozícii ako domy s plynovou kotolňou. V praxi to však závisí od konkrétnej teplárne a lokality. U niektorých bytových domov v našej správe to skutočne platí, no u mnohých vidíme že nárast bol výrazný. Skutočná výška zdraženia závisí od konkrétnej teplárenskej spoločnosti, oblasti a od toho aká bola cena tepla v danej lokalite v roku 2022. Energopoukážky dostanú len tie domácnosti kde cena tepla stúpla oproti roku 2022 o viac ako 20% (Zákon č. 260/2025 Z.z. o adresnej energopomoci).
Bytové domy s vlastnou plynovou kotolňou pocítili dopad zdraženia plynu o 33% výraznejšie. Vlastná kotolňa má však jednu zásadnú výhodu, ktorú teplárne neposkytujú. My ako správca môžeme prevádzku kotolne aktívne regulovať a kontrolovať. Vieme optimalizovať časy vykurovania, nastaviť výkon podľa počasia a skutočnej potreby domu a tým spotrebu znižovať. Pre vlastníkov, ktorí o to majú záujem energie nakupujeme vopred na určité obdobie, aby sme vedeli zabezpečiť výhodnejšie ceny a ochrániť vlastníkov pred výkyvmi na trhu. Tento prístup znamená, že nečakáme na aktuálne (často vyššie) ceny, ale využívame moment, keď sú podmienky priaznivejšie. Vďaka tomu vieme dlhodobo optimalizovať náklady a prinášať vlastníkom reálne finančné úspory.
Z našej praxe vieme, že prechod z dodávky tepla od externého dodávateľa na vlastnú kotolňu môže byť pre bytový dom ekonomicky najvýhodnejšia varianta. Jeden z domov v našej správe ušetril výrazne na ohrevu vody aj vykurovaní práve vďaka tomuto rozhodnutiu.
Bytové domy s elektrickým podlahovým kúrením závisia od ceny elektriny. Elektrické podlahové kúrenie odoberá energiu z elektrickej siete rovnako ako každé iné elektrické zariadenie v dome. Rozdiel oproti iným typom vykurovania je v celkovej spotrebe. Domy s podlahovým kúrením spotrebujú elektriny výrazne viac ako domy napojené na tepláreň alebo s tepelným čerpadlom.
Tepelné čerpadlá sú v súčasnej dobe energeticky najefektívnejšie riešenie. Spotrebujú výrazne menej elektriny ako priame elektrické kúrenie a nezávisia od plynu. Investícia do tepelného čerpadla sa pri dnešných cenách energií vracia rýchlejšie ako pred niekoľkými rokmi.
Individuálne kotle v bytoch znamenajú, že každý vlastník si svoju situáciu riadi sám podľa vlastnej spotreby a tarifu.
Prečo niektoré bytové domy v našej správe nárast predpisu v roku 2026 toľko nepocítili?
Energie nie sú pre nás čierna skrinka. Ceny na trhu pravidelne sledujeme a keď nastane správny moment, nakupujeme energie vopred na dlhšie obdobie. Vďaka tomu vieme vlastníkov ochrániť pred náhlymi výkyvmi cien a dlhodobo im prinášať reálne finančné úspory. Tento prístup nie je vhodný pre každý bytový dom a závisí od konkrétnej situácie domu, zdroja tepla a ochoty vlastníkov.
Práve preto niektoré bytové domy v našej správe nárast predpisu v roku 2026 zatiaľ nepocítili tak výrazne ako iné.
Čo môžete ako vlastník urobiť ak Vám stúpol predpis?
Predpis v bytovom dome v roku 2026 stúpol najmä kvôli energiám. Predpis schvaľujú vlastníci pri uzatváraní zmluvy a na schôdzi, nie správca. Správca predpis aktualizuje na základe aktuálnych faktúr od energetických dodávateľov. Ak máte pochybnosti o niektorej položke alebo otázky k výške predpisu, neváhajte nás kontaktovať. Radi Vám všetko vysvetlíme a preberieme to spolu. Cez portál poschodoch.sk má každý vlastník prístup k aktuálnym informáciám svojho bytového domu.
Otázky k predpisu? Sme tu pre Vás v Malackách aj v Bratislave.
Zvážte zateplenie domu. Energeticky úsporný bytový dom minie na vykurovanie výrazne menej a predpis môže klesnúť. Od januára 2026 môžu bytové domy získať úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania až do výšky 100% nákladov na zateplenie. Upravuje to vyhláška Ministerstva dopravy SR č. 264/2025 Z.z. A ak premýšľate o zmene zdroja tepla, modernizácií kotolne alebo prechode na efektívnejšie riešenie, radi Vám poradíme čo dáva v roku 2026 zmysel práve pre Váš bytový dom.
Máte otázky k predpisu v bytovom dome? Radi Vám všetko vysvetlíme. Príďte sa poradiť osobne alebo nás kontaktujte.